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面对于房地产市场的变换,暖通人改如何应对?

央行日前发布的二月份金融统计数据有一组非常引人关注:以按揭房贷为主的居民中长期贷款减少459亿元,这是自有统计数据以来的首次负增长。而在今年1月份,该数值为新增7424亿元。减少的主要原因是全国商品房成交量的大幅度下滑,今年2月份,30大中城市商品房成交面积的同比跌幅达27%。商品房交易形势的恶化加剧了正陷入资金危机的房企压力。

 

一退再退,“烫手”的房地产项目

 

2021年,我国的房地产行业进入了低谷期,一方面“三条红线”“贷款集中度”“集中供地”等调控政策相继落地,投、融、营全方位受到严苛管控,另一方面下半年销售遇冷,叠加债务集中到期,流动性普遍吃紧,暴雷、债务违约、停工等现象频现。虽然从2021年年末开始,房地产政策已经开始适度纠偏,监管部门频繁发出信号引导金融机构为房地产企业托底,满足房企的金融需求,但是房地产市场依旧低迷,房企承受着巨大的压力,部分房企的项目工地处于停工或半停工状态。

 

一位郑州房地产工作人士表示,去年下半年受洪灾和疫情影响,公司已经实施了两轮裁员,因为房子卖不出去,实在没钱支撑。此外,河南房地产市场还有很多房企通过“放长假”来应对资金压力,假期1到4个月不等。房地产行业资金紧张,房企债务违约、破产等屡见不鲜。

 

受房地产市场大环境影响,2021年精装修市场规模同比出现下滑。作为跟房地产行业密不可分的中央空调行业来说,房地产市场的颓势严重影响了中央空调在精装配套市场的销量。数据显示,2021年全年精装楼盘开盘规模预计达295万套,相比2020年的325万套同比下降9%。业内人士表示:“因为房企的资金问题,目前的楼盘项目经销商普遍不敢接,有活不敢干的现象在业内非常普遍。房地产的施工项目只有预付款项并按照施工进度付钱,才会去做。”虽然更多的经销商纷纷逃离房地产市场,转向中小项目,但是仍然无法阻挡房地产链条上风险的蔓延。

 

开发商成本“缩水”,重压下的新变化

 

为了获得流动性,回笼资金,许多地产开发商选择通过控制精装房成本、降低价格的方式,提高商品房的销量。精装减配正是控制精装房成本的主要手段,而配置的降低也包含着中央空调产品的减配,主要表现为产品更换、品牌更换等将高配变为低配的全方位降级。据了解,如房地产合同中已明确产品的品牌甚至规格型号和系列的一般不做更改,如没有确定,同档品牌和产品可再做挑选。此外,如有新建项目后期要求降低成本,部分经销商在压力之下不得不按照一定比例降低价格。

 

从中央空调供给端来看,去年以来,原材料价格不断上涨的成本压力不断向销售的终端释放,渠道商面临涨价与供货的双重压力。在重压之下,据悉,不少经销商已经转向集成化、智能化、舒适化的销售之路,将新风、净水、采暖、全屋智能家电等纳入经营范围,通过让利消费者、提高出货量的方式来保障自己的利润和运转,满足自身生存发展的需求。不容忽视的是,中央空调行业的经销商在拓宽赛道的同时,还需升级相应的配套服务,如售后、安装、物流等等,以实力保障多元化赛道的稳健发展。

 

政策利好不断,下半场又该何去何从?

 

今年3月以来,多地陆续调整房地产信贷政策,包括首套房和二套房首付比例下调,提高公积金贷款最高额度,房贷利率下调等。以郑州市为例,郑州3月份发布通知,提出多项楼市刺激举措,包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。

 

今年以来,不到3个月时间,全国已经有超过60城市发布了各种稳楼市的政策超过70次,叠加部委发布的政策更是已经接近百次,政策暖风已带动一、二线核心城市的市场开始回暖。值得一提的是,虽然2021年的精装修市场份额随着开盘数量的减少有所降低,但渗透率(精装率)却上升了4.6%。可以看出,当下的房地产市场对精装房的认知接受度在不断提高,精装房市场仍然呈现出上升的趋势。并且,伴随消费升级的态势,精装房配套商品的规模、水平在逐步提升,智能化、舒适化、健康化的家居产品将继续崛起,个性化、高品质的产品套系和场景解决方案将成为拉动消费市场的主要动力。

 

市场回暖信号虽然已经出现,但是各项政策、措施的效果传导到房地产产业链上仍需要时间。在房地产筑底企稳的过程中,经销商和品牌必须有灵敏的触角,认清房地产行业的形势和政策导向,准确把握市场需求,谨慎选择合作对象,把握合作的主动性,降低回款风险。在重压之下,守住自己的优势、暂时推出风暴漩涡未尝不可。其次,经销商和品牌必须要寻找新的增长路径,从单一产品运营向全屋智能、高端套系进阶,提高市场竞争力,既要保“量”又要保“利”。同时要在产品设计创新、智能化等方面下功夫,抓住新品牌、新品类在培育和发展的红利。最后,可以借助大数据及其他新零售平台精准匹配细分群体需求,在售前、售中和售后提升服务客户的能力,实现产品质量的提升和服务渠道的下沉。

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